Winkels transformeren naar woningen is in veel gevallen moeilijk. Even los van bestemmingsplannen die in de weg zitten: bouwtechnisch zijn winkelpanden vaak totaal ongeschikt om er woningen van de maken. Laat dat een les zijn voor alles wat we nu nieuw bouwen: een gebouw moet zó ontworpen worden dat het door de tijd meerdere functies kan krijgen. Cruciaal daarbij: de kwaliteit van de openbare ruimte. Want hoe flexibel invulbaar een gebouw ook is, zonder kwalitatieve openbare ruimte kun je van een gebouw maken wat je wil, dan krijgt die plek nooit de waarde en energie die mensen naar zich toe trekt.
Als je het onderwerp een beetje bijhoudt, is er dagelijks een nieuw bericht te vinden over de transformatie van winkels naar woningen. Het is al een tijd een hot onderwerp. Logisch ook: de vraag naar winkelvastgoed daalt, de vraag naar woningen stijgt. Sterker nog: het woningtekort is nijpend en in veel winkelstraten staan panden leeg.
Gebrek aan daglicht
Er zijn winkelstraten waar het transformeren van winkels naar woningen goed kan. Vaak komt dat doordat die straat eerst een woonstraat was en toen een winkelstraat werd. De panden zijn daardoor bouwtechnisch geschikt om er nu weer woningen van de maken. In veel gevallen is het echter heel moeilijk om winkels te transformeren naar woningen. Denk bijvoorbeeld aan de planmatige winkelgebieden uit de jaren ’70 en ’80. Dat zijn echte winkelmachines waarbij de panden diep zijn, daglicht enkel aan de voorzijde invalt, ze verbonden zijn door laad- en losgangen of ze achterkanten hebben zonder potentiële woonkwaliteit. Van deze panden kwalitatieve woningen maken is haast onmogelijk door het gebrek aan daglicht, bruikbare hoogte en buitenruimte. De hoogte is bijvoorbeeld net te laag voor een entresolvloer en daklichten creëren of openingen maken aan de achterzijde levert niet de gewenste kwaliteit op. Bovendien: als je het ene pand aanpakt, moet je het andere ook doen. Winkels en woningen kunnen goed gestapeld worden. Winkels en woningen afwisselend naast elkaar werkt voor beide type programma niet of slecht.
Meer vooruit kijken
Dat moet anders, zeker met het oog op duurzaamheid. Alles wat we nu neerzetten zou veel toekomstbestendiger moeten zijn. Winkels standaard ontwerpen met een grotere verdiepingshoogte bijvoorbeeld. Dat maakt het pand als winkel interessant en zichtbaar en als het later van functie verandert en een kantoor of woning wordt, zorgt die extra hoogte ervoor dat licht veel dieper naar binnen kan komen en er eventueel een tussenvloer geplaatst kan worden. Voor het bijbehorende parkeren geldt hetzelfde. Waar staan we over 20 jaar in het mobiliteitsvraagstuk? Hebben we al die gebouwde parkeervoorzieningen dan nog nodig? Als je parkeervoorzieningen maakt, maak ze dan dus zo, dat als de parkeerbehoefte kleiner wordt, je er heel makkelijk woningen in kan schuiven. Wij maken wel mee dat dit zelfs al gebeurt gedurende het project. Dat er toch minder parkeerplaatsen nodig zijn. Als je dan samen met de opdrachtgever een ontwerp hebt gemaakt waarmee je die parkeerplaatsen 1-op-1 kan inleveren voor woningen, dan heb je samen gewoon een goed project.
Standaard scenario’s maken Kortom, we moeten er standaard voor gaan zorgen dat de bouwkundige randvoorwaarden van een gebouw goed zijn voor verschillende functies. Scenario’s maken en in het ontwerp rekening houden met hoogte, diepte, breedte, mogelijkheden om nieuwe gevelopeningen te maken, daklichten, et cetera. Bij elk gebouw dat we ontwerpen nadenken over welke functie dat gebouw in de toekomst zou moeten kunnen krijgen. En daar vanaf het begin rekening mee houden.
Kans gegrepen of kans gemist?
Dat gebeurt in de branche gelukkig ook steeds vaker, maar nog lang niet altijd. Denk aan de vele bioscopen die nog worden gebouwd. Hoe mooi ze soms ook zijn, het zijn vaak grote dozen zonder daglicht, met een hele specifieke vorm, met oplopende tribunes. Maar waar staat film over 20 jaar en wat kunnen we dan met die panden?
Basisscholen in nieuwbouwwijken zijn ook een mooi voorbeeld. Als de wijk groeit en er veel jonge gezinnen komen wonen, zetten ze vaak een paar noodgebouwen bij de school. Maar dat kan ook andersom, door bij voorbaat al een extra vleugel te maken die je later naar woningen of werkplekken transformeert. Heel bewust met die opgave bezig zijn dus: Hoe kan de functie van dit gebouw in de toekomst veranderen? Als je jezelf die vraag niet stelt heb je echt een kans gemist.
Waardevolle ontmoetingsplekken creëren
En dan de openbare ruimte. Die is cruciaal. Een voorwaarde voor succes. Als de collectieve ruimte goed werkt - als het een waardevolle ontmoetingsplek is - dan kunnen de functies eromheen mee veranderen met het type ontmoeting dat je wil hebben. Kwalitatief kunnen verblijven in een wijk, stad en dorp is dus altijd het uitgangspunt. De openbare ruimte als het framework waarbinnen de ontmoeting centraal staat. Alles daaromheen kan dan met de tijd verkleuren.
Dat vraagt om een goede zonering en positionering. En goed nadenken over het geheel. Integraal ontwerpen dus. Stedenbouw, architectuur en landschap gaan hier hand in hand. Winkelgebieden zo bouwen dat er in de toekomst een gedeelte afgestoten kan worden of er een stuk kan verkleuren, zonder dat dit het hoofdwinkelgebied negatief beïnvloedt. Geen gebouwen neerzetten die met de rug naar de openbare ruimte staan. Altijd oog houden voor de verbinding.
Meer waarde door duurzaamheid
Die openbare ruimte is bovendien multifunctioneel, zeker ook met het oog op duurzaamheid. Denk aan waterbuffering door wadi’s of infiltratiekratten onder pleinen, biodiversiteit beschermen met een park vol verschillende planten en bloemen, hittestress voorkomen door bomen te plaatsen, collectieve warmteopslag in de grond en het terugwinnen voor het verwarmen van woningen.
Dat vergroot de waarde van een plek en versterkt ook het gevoel van samen. De openbare ruimte als waardevolle ontmoetingsplek én verzamelplek voor duurzaamheidsoplossingen die niet binnen het gebouw plaats kunnen vinden.
De kansen liggen er overal, laten we ze samen grijpen.